Der Beklagte hatte als Gründungskommanditist einen geschlossenen Immobilienfonds initiiert, der zwei Seniorenresidenzen errichten sollte und diese jeweils für 20 Jahre an eine Betreibergesellschaft verpachtet hatte. Die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds verlief nicht plangemäß: Die Fertigstellung der Gebäude verzögerte sich, die Wohneinheiten wurden zu weniger als 50 % vermietet, die Pachten nicht oder nur zum Teil gezahlt und die Pachtverträge daher gekündigt. Die fünfjährige Pachtgarantie erwies sich als wertlos.
Der Kläger, der sich mit 80.000 DM an der KG beteiligt hatte, verlangte vom Beklagten seine Einlage nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Übertragung seines Kommanditanteils, zurück. Der BGH gab ihm mit Urteil vom 01.03.2004, II ZR 88/02, Recht:
Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Anlageobjekts, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für die Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen.
Der BGH bejahte zunächst die Verantwortlichkeit des Beklagten als Gründungskommanditist und Initiator und sodann die Fehlerhaftigkeit des Beteiligungsprospekts. Es sei nicht ausreichend gewesen, langfristige Pachtverträge abzuschließen. Vielmehr hätten die Initiatoren die konkrete Möglichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen selbst prüfen müssen. Das gelte umso mehr, als die für die Zahlung der Pacht erforderlichen Mieten die ortsüblichen Vergleichsmieten um bis zu 100 % überstiegen hätten. Ferner habe die Sicherheit (Bankbürgschaft) für die Pachtgarantie nur für je eine halbe Jahrespacht ausgereicht, während gleichzeitig die Garantiegebühr 66 % der Sicherheit ausgemacht habe. Weiter monierte der BGH, dass der Prospekt nicht hinreichend klar über die sog. weichen Kosten informiert habe.
Offen blieb, ob der Kläger auch Ansprüche gegen die Steuerberatungsgesellschaft, die - selbst Kommanditistin - die Anleger als Kommanditisten in die Gesellschaft aufnahm, geltend machen kann, da das Verfahren insoweit ruhte, nachdem über das Vermögen der Steuerberatungsgesellschaft das Insolvenzverfahren eröffnet worden war.
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© Dr. Karin Richter
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